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El Gobierno Nacional expidió el Decreto 583 del 28 de mayo de 2025, mediante el cual eleva del 30 % al 40 % el límite de los ingresos familiares que pueden destinarse a la primera cuota de los créditos de vivienda que no sea de interés social (No VIS).
Esto quiere decir que la cuota puede ser tan alta como el 40 % del dinero que recibe un hogar, por lo que podrían acceder familias que tienen montos menores.
De esta manera, los hogares pueden ampliar su capacidad de crédito y, con ello, puedan adquirir una mejor vivienda o acceder por primera vez a una.
El cambio representa un impulso para el segmento de vivienda diferente al de interés social, que venía mostrando una tendencia decreciente en los últimos años.
El impacto de los nuevos topes
El nuevo marco normativo permite que la primera cuota de un crédito de vivienda represente hasta el 40 % del total de los ingresos de los solicitantes.
Para ello es necesario que exista una relación de parentesco (hasta segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad o único civil), o que sean cónyuges o compañeros permanentes. Así los hogares suman ingresos y pueden acceder a un mayor monto de crédito.
Respecto a los montos de los créditos, podrán ser de hasta el 70 % del valor del inmueble para cualquier vivienda, de acuerdo con el precio comercial o un avalúo hecho hasta seis meses anteriores. Para las VIS la fracción asciende hasta el 80 %.
¿Qué significa esto para una familia promedio?
🏠 Antes: para comprar una vivienda de 150 millones de pesos, una familia necesitaba un crédito de 120 millones. Para que se lo aprobaran, debía demostrar ingresos mensuales de al menos $4.300.000.
🏡 Ahora: Con la nueva normativa, esa misma familia puede acceder al crédito de 120 millones demostrando ingresos mensuales de solo $3.200.000. Es decir, acceder al crédito ahora es más fácil con menores ingresos.
💰 Si la familia sigue ganando $4.300.000, como antes, ahora podría recibir un préstamo de hasta 160 millones de pesos (40 millones más que antes), lo que le permitiría adquirir una vivienda de hasta 200 millones.
Se beneficia el sector financiero
Además de favorecer a las familias interesadas en adquirir una vivienda, el cambio normativo ha generado entusiasmo entre los distintos actores del mercado de vivienda.
“Muchas familias con ingresos estables y capacidad de pago quedaban por fuera del sistema hipotecario por limitaciones técnicas como el tope de la primera cuota. Este cambio responde a una realidad del mercado y abre la puerta para que más personas puedan financiar su vivienda, en particular la usada y No VIS, que representa una oportunidad clave para miles de hogares”, resaltó Johana Triana, vicepresidenta comercial de Habicredit.
Más allá del impacto en la isibilidad de los créditos, la actualización normativa también abre la posibilidad de rediseñar productos financieros más adecuados a las necesidades actuales del mercado.
En ese contexto, desde Habicredit se destaca el potencial que esta modificación tiene para impulsar la demanda en un momento clave para la vivienda en Colombia.
Fernando Pico, vicepresidente de unidad de negocio de la empresa, señaló que “el impacto de esta medida será profundo, especialmente para quienes buscan financiar su vivienda sin subsidios. Hemos identificado una demanda significativa de hogares que podrían acceder a vivienda formal si se les permitiera estructurar su crédito con mayor flexibilidad. Esta decisión les da esa oportunidad.”
Este ajuste normativo representa un avance en la ampliación del mercado hipotecario colombiano, caracterizado por una regulación estricta. Además, propicia que más personas, especialmente las más jóvenes, opten por la compra de vivienda en lugar de destinar sus recursos al alquiler.
Con esta medida, las familias ya no estarán obligadas a ahorrar más del 30 % del valor de la vivienda; y si optan por esquemas como el leasing habitacional, el porcentaje de ahorro requerido será aún menor.
“La normativa ya cambió; ahora necesitamos que el sistema financiero traduzca esta oportunidad en productos concretos que ayuden a reactivar el sector vivienda y ampliar el a crédito formal”, concluyó Pico.
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